KİRA SÖZLEŞMELERİ
Geçen sayıda işlediğimiz kira sözleşmeleri konusu, okurlarımızın oldukça ilgisini çekti. Bu sayıda da kira ilişkisi hakkında temel bilgiler vermeye devam ediyoruz.
Kira sözleşmelerinde belirlenen süre sonunda, kiralananın, kiraya verene boş olarak teslimi gerekir. 6570 sayılı Yasanın 11. Maddesine göre, kiracı, kira süresinin bitmesinden en az on beş gün önce kiralananı boşaltacağını yazı ile bildirmediği taktirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. Bu uzatmanın geçerli olabilmesi için, uzatmanın kiralayan tarafından kabulü ve kiralayanın tahliye istemek için yasada öngörülmüş haklı bir talebinin olmaması gerekir. Bunlar olmadığı taktirde, kiraya verenin (kiralayanın) kiracıyı, dava açarak tahliye ettirme hakkı doğar.
Kira sözleşmesine dayalı olarak açılacak her türlü tahliye, aktin feshi veya kira tespit davaları sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Bu tür davalar, ya davalı tarafın ikametgahının bulunduğu, veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılabilir.
Kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması şart değildir. Ancak, taraflar arasında sorun çıktığında, iddianın ispatında kolaylık bakımından kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılmasında büyük yarar bulunmaktadır. Hukukumuzda genel olarak, herkesin kendi iddiasını ispat etmesi kuralı bulunduğundan, yazılı belge ile ispat her zaman daha kolaydır.
6570 sayılı Yasa, 7nci maddesinde, kiralayanın hangi koşullarda tahliye davası açabileceği belirtilmiştir. Bunları özetle:
. Kiracının tahliye taahhüdünde bulunduğu halde sözünde durmaması,
. Taşınmazı kendisi, eşi veya çocukları için konut olarak kullanma ihtiyacında olması,
. Taşınmazı, kendisi, eşi veya çocukları için işyeri olarak kullanma ihtiyacında olması,
. Taşınmazı yeniden esaslı şekilde imar ve inşa etme ihtiyacının ortaya çıkması,
. Kira bedelinin bir kira dönemi içerisinde iki defa yazılı ihtar sonucu ödenmiş olması,
. Taşınmazı, içinde kiracı varken satın alan kişinin, taşınmazı kendisi eşi veya çocukları için konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacında olması, olarak sayabiliriz. Ayrıca, Borçlar Yasası hükümlerine göre de (temerrüt hali ve kötü kullanma vb hallerde) kiracı tahliye ettirilebilir.
Kira sözleşmeleri yapılırken kira bedeli başlangıçta açıkça belirtilmesine karşın, bu bedel ekonomik koşullar nedeniyle kısa sürede anlamsız hale gelebilmektedir. İçinde bulunduğumuz, yüksek enflasyon ortamı, bu durumu sıkça yaşamamıza neden olmaktadır. Enflasyonun etkisinden kurtulmak isteyen kiralayanlar, kira bedelini yabancı para cinsinden veya değerli maden olarak (Dolar, altın vb. gibi) belirlemektedirler. Bu tür sözleşmelerde, dövizdeki ani yükseliş kira bedelini katlanılmayacak derecede yükselttiği gibi, Türk Lirasına göre belirlenmiş kira bedelleri de, uzayan sözleşmelerde birkaç yıl içerisinde değerini yitirerek anlamsızlaşmaktadır.
Kira bedelinin bu şekilde başlangıçtaki değerinden aşırı sapmaya uğradığı durumlarda, kira bedelinin yeniden belirlenmesi mümkündür. Bu amaçla açılan davalara, kira tespit davası denilmektedir.
Kira tespit davasını, kiracı kira bedelini düşürmek, kiralayan da kira bedelini yükseltmek üzere açabilmektedir. Bu tür davalar her zaman açılabilir. Dava sonunda, Mahkemece belirlenecek kira bedelinin yürürlük tarihi, kiracı için, dava dilekçesinin kendisine tebliğini izleyen kira dönemi başından itibaren başlar. Ayrıca, dilekçenin kira döneminin en az on beş gün öncesinden kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekmektedir. Dava açılmadan önce, bir taraf ihtarname ile kira bedelinin ne olması gerektiği konusunda diğer taraftan bir istekte bulunmuş ise, dava sonradan açılsa bile, saptanacak bedelin yürürlük tarihi, ihtarnamenin tebliğini takip eden kira döneminin başlangıcıdır.
Uzun süreli (beş - on yıl gibi) yapılmış kira sözleşmelerinde anlamını yitiren kira bedelleri için açılan kira bedelinin saptanmasına yönelik davalara ise uyarlama davaları denilmektedir.
Gerek kira tespit gerekse uyarlama davalarında, kira bedelinin yeniden belirlenmesinde Yargıtay, ekonomik esaslar ve hakkaniyet ölçütüne bağlı olarak hareket edilmesini mahkemelerden istemektedir.
Bütün bunlara karşın belirtmeliyiz ki, kira sözleşmeleri yapılırken taraflarca saptanmış olan özel koşullar, bir mahkeme kararı ile bozuluncaya kadar, tarafları bağlamaktadır. Bu nedenle, kira sözleşmeleri hazırlanırken dikkatli davranılmalı, ne için ve ne tür bir belgeye imza attığımızın farkında olarak, kendi güvencemizi kendimiz yaratmalıyız.
Av. Başar Yaltı Sektör Dergisi : Onduline Dünyası